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《條例》釋義· 總則(上)
2016-1-8 信息來源:中國國土資源報  瀏覽:19636
 
 

【編者按】 《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)將從3月1日起實施。為滿足廣大讀者對于《條例》具體條款和登記實務內容的閱讀需求,本刊特與國土資源部不動產登記中心聯合推出“《條例》釋義”摘登,并從2015年第2期起開始連載,逐章逐條對《條例》進行解釋。 

  第一章  總則 

  本章共七條,對《條例》的立法目的及依據、不動產登記及不動產的概念、不動產登記的類型、不動產登記的原則、需要進行登記的不動產權利種類、不動產登記機構以及不動產登記管轄進行了規定。

  第一條【立法目的及依據】(條文主旨為編者所加,下同)

  為整合不動產登記職責,規范登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律,制定本條例。

  釋義 

  本條規定的是《條例》的立法目的及法律依據。一、關于立法目的

  《條例》的立法目的就是整合不動產登記職責,規范登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益。其中整合不動產登記職責是實現不動產統一登記的基礎,規范登記行為是實現不動產統一登記的要求,方便群眾申請登記是不動產統一登記的核心,保護權利人合法權益是不動產統一登記的目的。

  需要注意的是,《條例》的起草工作受到了社會各界的廣泛關注,關于《條例》起草的目的,社會各界也存在不同的認識。例如,很多人把不動產登記作為了遏制腐敗或者限制房價的主要工具。但是,我們應當準確認識到整合不動產登記職責,規范登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,才是不動產登記條例起草的直接目的。雖然隨著不動產登記制度的完善,特別是登記信息的準確,可能會對遏制腐敗、穩定房價帶來一定的影響,但是這些并不是不動產登記的直接目的。

  二、關于立法依據 

  《條例》最主要的立法依據是《物權法》,因為《物權法》第十條規定:“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”其他法律如《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《草原法》及《農村土地承包法》等相關法律對土地、房屋、森林林木、草原等不動產登記也進行了規范,但是由于這些法律在登記機關、登記管轄、登記內容、登記程序等方面規定都不相同,不利于不動產統一登記制度的建立。為此,《條例》以《物權法》為立法依據,吸納其他法律中對不動產登記的相關內容,并進行了歸納總結。經過充分討論研究,在條文上采用“根據《中華人民共和國物權法》等法律”的表述,不對其他法律進行羅列。

  當然,除了《物權法》等相關法律,《條例》還有其他間接依據,主要是相關文件等。如2013年3月14日公布的《國務院機構改革和職能轉變方案》,2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,2014年1月中央編辦發布的《關于整合不動產登記職責的通知》等。

  第二條【不動產登記及不動產的概念】 

  本條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

  本條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

  釋義 

  本條規定的是不動產登記及不動產的概念。

  一、關于不動產登記的概念 

  登記的主體是不動產登記機構。《物權法》第十條規定:“不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。”據此,本條第一款把登記機關明確為不動產登記機構。但是,在《條例》出臺之前,我國并沒有統一的不動產登記機構,不僅不同的不動產權利要去不同的政府部門進行登記,而且各地不動產登記機構的設置也并不一致,這種局面非常混亂,對不動產登記信息的共享、交易的安全、群眾生活的便利都帶來了不利影響。《條例》第六條將登記的職責明確給國家專職的部門,即在國家層面,為國務院國土資源主管部門;在地方層面,是縣級以上地方人民政府確定的部門。這是綜合考慮我國不動產登記的實踐,并借鑒域外不動產登記機構設置的經驗而作出的規定。

  登記的內容是不動產權利歸屬和其他法定事項。確定一項不動產權利的歸屬,一般包括主體、客體、內容三個方面,這對應在不動產登記簿中便是不動產權利人的姓名、名稱等身份信息,不動產的坐落、面積等自然狀況,以及權利的具體類型等內容。通過對這些內容的記載和公示,社會公眾便可以了解不動產權利的歸屬情況,起到定分止爭的社會效果。此外,不動產登記在特殊情況下還應記載其他法定事項,主要是指不動產存在異議、被查封等事實情況時。這些內容是通過異議登記、查封登記等具體登記類型予以體現的,通過對這些事項的記載和公示,權利主體可以及時發現不動產交易所存在的風險。

  登記事項須記載于不動產登記簿。《物權法》第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”第十六條規定:“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”因此,除《物權法》規定的個別情形以外,物權歸屬及物權變動等事項,記載于不動產登記簿時才發生效力,不動產登記簿是物權變動的效力證明,對于不動產權利人和第三人都有十分重要的意義。第三人可以通過查看不動產登記簿了解不動產的自然狀況和權屬情況,第三人基于對不動產登記簿的信任所作出的善意行為都受到法律的保護。需要注意的是,此處的登記是具有實體法效力的,它與行政管理上的登記、備案具有實質上的區別,后者只是對于既存權利狀態的描述,方便行政機關進行統籌,而前者則是權利確認的必要條件。

  二、關于不動產的概念 

  不動產是與動產相對而言的,都屬于“物”的范疇,都由《物權法》(大陸法系國家)或者財產法(英美法系國家)進行調整。兩者之間的區別主要是能否人為地移動,如果能夠移動的被稱為動產,不能移動的被稱為不動產。因此,在域外其他國家和地區,不動產的概念比較廣,一般包括土地以及附著于土地與其無法分離的房屋、林木等。

  在我國,“不動產”一般指不可移動的物或者財產,但是我國法律只有《擔保法》對不動產的含義進行了界定。其第九十二條規定:“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”

  1988年《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》表述為“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產”。

  2004年10月15日《物權法》第二次審議稿第二條第二款曾已經明確規定不動產是指土地以及建筑物等土地附著物。但是在以后的審議稿以及正式的頒布稿都沒再進行規定。正式出臺的《物權法》第五十八條在界定集體的不動產和動產時雖有涉及但是沒有明確界定:“集體所有的不動產和動產包括:(一)法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;(二)集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施;(三)集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施;(四)集體所有的其他不動產和動產”。

  《條例》在《擔保法》的基礎上,通過列舉明確外延的方式,參照《擔保法》的表述確定了不動產的概念,并在“土地”后面增加了“海域”,基本保證了不動產定義的統一。

  第三條【不動產登記類型】 

  不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等,適用本條例。

  本條主要規定的是不動產登記的類型。《條例》作為一項規范登記的程序法規,登記類型是其核心的內容。不同的登記類型,其申請主體、提交的材料、登記的程序等都存在差異,《條例》對此作出了概括規定。

  一、不動產首次登記 

  不動產首次登記,主要是指不動產權利第一次記載于不動產登記簿,具體來說主要包括總登記和初始登記。首次登記作為一種登記類型,是《條例》的首創。在《條例》出臺之前,存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設定登記等相關類型,由于不同的部門對初始登記、設定登記的內涵理解不一致,因此《條例》將其統一歸納規定為首次登記。

  二、變更登記 

  變更登記,主要是指因不動產權利人的姓名、名稱或者不動產坐落等發生變更而進行的登記。一般來說,適用變更登記的主要情形包括:權利人姓名或者名稱變更的;不動產坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的;不動產權利期限發生變化的;同一權利人分割或者合并不動產的;抵押權順位、擔保范圍、主債權數額,最高額抵押債權額限度、債權確定期間等發生變化的;地役權的利用目的、方法、期限等發生變化的,以及法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

  三、轉移登記 

  轉移登記,主要是指因不動產權利人發生改變而進行的登記。一般來說,轉移登記適用的情形包括:買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產的;以不動產作價出資(入股)的;不動產分割、合并導致權屬發生轉移的;共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權屬發生轉移的;因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的,以及法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

  四、注銷登記 

  注銷登記,主要是指因不動產權利消滅而進行的登記。注銷登記在各種不動產登記中普遍存在。注銷登記主要包括申請注銷登記和囑托注銷登記兩種情形。申請注銷登記的情形主要包括:因自然災害等原因導致不動產滅失的;權利人放棄不動產權利的;不動產權利終止的,以及法律、行政法規規定的其他情形。囑托注銷登記的情形主要包括:依法收回國有土地、海域等不動產權利的;依法征收、沒收不動產的;因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原不動產權利消滅,當事人未辦理注銷登記的;法律、行政法規規定的其他情形。

  五、更正登記 

  更正登記,主要是指登記機構根據當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。更正登記是《物權法》確定的一項新的登記類型,在日常登記實踐中普遍存在。不動產登記工作實踐中,由于各種原因難以避免會導致各種錯誤,創設更正登記制度的原因就在于通過規范糾正登記錯誤的程序,達到合法糾正登記錯誤之目的。《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》也都對更正登記制度作出了更具有操作性的規定。

  六、異議登記 

  異議登記,主要是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。異議登記是《物權法》規定的一項新的不動產登記制度,《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》對此制度進一步進行了明確的規定。《物權法》第十九條規定:“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。”

  七、預告登記 

  預告登記,主要是指為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。它將債權請求權予以登記,使其具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效,以保障將來本登記的實現。《物權法》第二十條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構:申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”預告登記一般適用于轉讓不動產、預購商品房等不動產的情形。

  八、查封登記 

  查封登記,主要是指不動產登記機構根據人民法院及其他機關提供的查封裁定書和協助執行通知書等法律文書,將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。查封既可以適用于動產,也可以適用于不動產。對于動產的查封,一般是在查封標的之上加貼封條,以起到公示之作用;而對于不動產,除了采取張貼封條的方式外,更重要的是應當到不動產登記機構辦理查封登記手續,否則,不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封行為。查封登記最早規定于《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發〔2004〕5號)文件中,包括了查封登記、預查封登記、輪候查封登記等具體的類型。

  【執筆:國土資源部不動產登記中心(法律事務中心)蔡衛華 藍天宇 劉志強】


 
 
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