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《條例》釋義·不動產登記簿(下)
2016-1-8 信息來源:中國國土資源報  瀏覽:18270
 
 

  【編者按】 本期為《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)釋義連載之五,刊發第二章不動產登記簿第十條到第十三條的釋義內容。 

  第十條【不動產登記要求】 

  不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項。

  釋義 

  本條是關于登記簿記載要求的規定。

  不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。“各類登記事項”指的就是本《條例》第八條第三款所規定的不動產自然狀況、權屬狀況及其他事項。所謂“準確”,是指記載于不動產登記簿中的各類登記事項應與真實狀況保持一致,唯有如此,才能保證不動產登記簿所記載的權利與事實上的權利是一致的。所謂“完整”,是指應當記載的各類登記事項均毫無遺漏地記載于不動產登記簿之上,包括各種自然狀況、權屬狀況和其他事項。不過,并不是說每一項不動產登記都應當記載自然狀況中的“坐落、界址”等所有要素、權屬狀況中的“主體、權利變化”等所有要素,涉及不動產權利限制提示的事項和其他事項,而是根據不同類型的不動產權利所需要記載的事項,將所有真實存在的能夠反映不動產權利的各項具體要素記載于不動產登記簿上。所謂“清晰”,是指能夠在不動產登記簿上清楚明晰地看到所記載的各類登記事項。這要求不動產登記簿的設置需合理,在不同的簿頁和欄目記載不同類的事項,記載內容也應按照一定的邏輯順序進行安排,打印或手寫的字體大小適中、字跡清楚易識,以保證查看不動產登記簿時能對所登記的情況一目了然。

  任何人不得損毀不動產登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項。“任何人”,就是包括權利人、利害關系人、登記機構工作人員和其他人等所有人,都不能損毀破壞不動產登記簿,不得修改登記事項。可以修改登記事項的唯一例外是依法進行更正登記。

  第十一條【不動產登記人員】 

  不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。

  不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。

  釋義 

  本條是關于不動產登記人員的規定。

  不動產登記人員是指直接從事不動產權屬審核和登記審查的工作人員。由于不動產登記是非常專業的活動且涉及的是不動產權利,價值巨大,為了確保登記結果的真實性與準確性,有效地維護不動產交易的安全與效率,各國都對不動產登記機構工作人員有很高的要求。因此,《條例》對登記人員提出了要求,一方面要求從事登記的人員應當具備相應的專業知識和業務能力,保障登記人員具備開展不動產登記的基本業務素質;另一方面也強調登記機構對登記人員的后續培訓教育,保證登記人員能夠適應不斷發展的不動產產權登記管理的需求。對于登記人員的資格管理、考核培訓等具體內容,還需要通過出臺專門的配套規章予以規定。《條例》要求不動產登記人員應當具備相應的專業知識和業務能力。

  一、加強不動產登記人員管理的意義 

  加強不動產登記人員管理是完善登記制度的關鍵環節。不動產登記作為保障不動產權利的一項重要制度,其目的、意義及功能是通過不動產登記機構工作人員的具體行為來實現的。加強不動產登記人員的管理,可以確保登記機構的工作人員具有足夠的知識水平、具備符合崗位要求的專業能力和認真負責的專業精神。這樣才能保證登記結果的真實性、準確性,從而維護登記的效力,最終實現不動產交易的安全與效率,為社會主義市場經濟的健康發展保駕護航。

  加強不動產登記人員管理是提升登記人員素質的有效途徑。不動產登記是一項專業性、技術性、法律性都比較強的工作,從事不動產登記的人員必須同時具備法律、經濟、不動產、信息技術等多方面的專業知識,特別是不動產登記的審核、登簿等工作,對登記人員的業務素質、責任意識要求更高。加強不動產登記人員管理,對登記業務人員提出崗位要求,完善登記人員考核制度,加強針對性的職業培訓,有利于增強登記人員的學習主動性和實效性,能夠有效提升不動產登記人員素質和業務水平。

  加強不動產登記人員管理是保證登記質量、減少登記差錯的必然要求。不動產登記涉及權利人的重大利益,往往差之毫厘、謬以千里。通過加強不動產登記人員管理,明確界定不動產登記人員的職權和責任范圍,建立科學合理的業務技能提升體系,有利于發揮登記人員的主觀能動性,減少主觀任意性,提高登記人員的責任心,促使其依法依規履職,減少登記錯誤,保證登記質量,確保不動產登記工作的高質、高效運行,從而增強登記公信力,有效維護不動產權利人合法財產權益。

  二、《條例》出臺前,我國不動產登記人員管理的情況 

  《條例》頒布以前,各類不動產登記中,土地、房屋、海域登記規定了登記人員持證上崗制度。實踐中,海域使用權登記人員持證上崗尚未正式實施,土地登記人員持證上崗制度和房屋登記官制度實施順利,制度比較成熟。

  土地登記采取土地登記人員持證上崗制度土地登記領域開展登記人員考試上崗制度較早。1996年10月30日,原國家土地管理局印發了《關于實施土地登記持證上崗制度的通知》[[1996]國土(籍)字第190號],出臺了《土地登記持證上崗管理暫行辦法》,要求土地登記人員必須具備土地管理的法律法規、土地登記的理論與方法、土地管理基礎知識等方面的知識,同時規定《土地登記上崗資格證》是土地登記人員上崗資格的憑證,凡參加土地登記上崗資格考試合格,并取得《土地登記上崗資格證》的人員方可從事土地登記工作。2003年,國土資源部印發了《關于進一步做好土地登記人員持證上崗工作的通知》(國土資發〔2003〕44號),進一步完善了土地登記人員持證上崗制度。《土地登記辦法》作為部門規章,再次明確規定了土地登記人員持證上崗制度。《土地登記辦法》第四條規定:“國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員,應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。”據統計,截至2014年,全國已有95110人取得《土地登記上崗資格證》,一支基本能夠滿足當前工作需要的土地登記隊伍逐步建立起來。

  房屋登記采取房屋登記官制度《房屋登記辦法》對房屋登記人員也作出了相應的要求,第六條規定:“房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業知識。從事房屋登記審核工作的人員,應當取得國務院建設主管部門頒發的房屋登記上崗證書,持證上崗。”2009年,住房和城鄉建設部進一步下發了《關于做好房屋登記審核人員培訓考核工作(試行)的通知》(建房〔2009〕61號),明確規定“在房屋登記機構從事初審、復審、終審等具有房屋登記審核性質工作的人員,應按照《房屋登記辦法》和本《通知》的要求,通過房屋登記人員培訓考核或確認,取得《房屋登記官考核合格證書》后,成為房屋登記官,方可從事房屋登記審核工作”“從2012年起,未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員,應調離房屋登記審核崗位”,這些規定,在房屋登記領域開了“登記官”制度的先河,建立并實施了房屋登記官制度。據統計,截至2014年,全國已有29487人取得房屋登記官資格。

  第十二條【不動產登記簿的保管】 

  不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管,并建立健全相應的安全責任制度。

  采用紙質介質不動產登記簿的,應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

  采用電子介質不動產登記簿的,應當配備專門的存儲設施,并采取信息網絡安全防護措施。

  釋義

  本條是關于登記簿保管要求的規定。

  《物權法》第十六條第二款明確規定:“不動產登記簿由登記機構管理。”本條第一款進一步規定:“不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管。”這樣就將保管責任具體落實到個人。專人負責保管的好處在于:分工明確,確保有人對不動產登記簿進行實實在在的保管,且非保管人不能隨意接觸不動產登記簿,不容易出現差錯;責任清楚,不動產登記簿因保管不善出現問題,可以進行問責。不動產登記簿作為國家機關重要的法定文件和重要資料,必須采取嚴格、規范的保存辦法。不動產登記機構除了指定專人負責不動產登記簿的保管之外,還應建立健全相應的安全責任制度。

  不動產登記簿對于不動產物權變動公示具有不可代替的重要作用,若出現毀損、滅失,或者被人惡意篡改、盜取等情形,其后果將不堪設想,勢必引發權利爭議,產生社會糾紛。基于此,對于采用紙質介質不動產登記簿的保存,應當配備設計規范的專用庫房和必要的安全保護措施,如不動產登記簿和地籍資料庫應有行之有效的防盜、防火、防潮、防漬、防有害生物等安全設備。

  對于采用電子介質不動產登記簿的保存,由于電子登記簿比紙質登記簿存在更多的安全和隱私保護等問題,需要對其配備專門的存儲設施,并采取信息網絡安全防護措施,具體來說應包括以下幾個方面。第一,保證電子登記簿的安全。電子介質的登記簿因需要接入互聯網,所以既容易被感染病毒,也容易遭受黑客攻擊。因此,采取電子介質登記簿的登記機構必須對電子登記簿配備充分的電子安全防護措施,如安裝殺毒軟件、防火墻、將內網與外網分開等。同時,這些登記機構應當每天對登記簿的數據進行異地備份并且異地保存。對于異地備份保存的數據,同樣應采取充足的信息網絡安全防護措施。第二,嚴格管理電子登記簿。為了防止電子介質的不動產登記簿被篡改,必須建立嚴格的規范,以確保對電子介質登記簿的數據之錄入、存儲、輸出、運輸進行嚴格有效的管理。例如,電子登記簿應當設置相應的加密程序,只有依其權限獲得相應密碼授權的人才能進入電子登記簿的信息系統進行相應的操作。 第三,嚴格規范和控制電子簽章。在紙質登記簿上可以直接由登記機構的相關人員進行簽名并加蓋印章,但是實行電子登記簿則需要采用電子簽名,這方面的安全問題也需要嚴格規范和控制。

  第十三條【不動產登記簿的保存和移交】 

  不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的,不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

  行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的,應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

  釋義 

  本條是關于登記簿永久保存、重建及移交的規定。

  《物權法》并未對不動產登記簿的保存期限作出規定,《土地登記辦法》對此也沒有作出規定。住房和城鄉建設部《房屋登記簿管理試行辦法》明確規定:“登記簿應永久保存并妥善保管。”我國絕大部分地方立法也都規定了登記簿應當永久保存。如《上海市房地產登記條例》規定:“房地產登記機構應當按照當事人提交的申請登記文件或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文件,對房地產登記簿進行記載,并永久保存。”《天津市房屋權屬登記條例》規定:“房屋權屬登記機關應當將房屋權屬登記簿和房屋權屬登記的文件資料,統一管理,永久保存。”《山東省土地登記條例》規定:“土地登記機關應當設置土地登記簿,對土地登記事項全面、真實、準確記載,并永久保存。”《深圳經濟特區房地產登記條例》規定:“房地產登記簿、地籍資料和房地產原始憑證應當永久保存。”我國臺灣地區《土地登記規則》同樣規定了永久保存制度:“登記簿及地籍圖由登記機關永久保存之。除法律或中央地政機關另有規定或為避免遭受損害外,不得攜出登記機關。”可見永久保存登記簿是通行做法,本條延續這種做法,明確不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。

  由于登記簿對不動產交易具有重大影響,一旦滅失或者損壞,將給權利人以及利害關系人帶來不可預測的損害。而在不動產登記簿的保存過程中,由于時間、環境、情勢變化以及其他一些意外情況發生,登記簿確實可能出現損壞或滅失,也可能因過時而被新的格式取代,因而就需要對原有的登記簿采取一定的補救措施。所以,本條規定:“不動產登記簿損毀、滅失的,不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。”對于“重建”的含義,通說認為包括不動產登記簿的重造與補造。所謂不動產登記簿的重造,是指不動產登記簿損壞或原有格式更新時,登記機關將原有登記簿上所記載的內容用戶中心到新的登記簿上的行為。而不動產登記簿的補造是指登記簿因某種原因導致其毀損或滅失時,登記機關依照不動產其他資料(主要是檔案資料)進行補充登記的行為。

  不動產登記簿由登記機構管理,這是《物權法》規定的原則。而且不動產登記遵循屬地登記原則,不動產在哪個行政區域,自然由該行政區域的不動產登記機構負責登記,不動產登記簿也相應由其負責管理、保存。所以,當行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的,應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

  【執筆:國土資源部不動產登記中心蔡衛華、 劉志強】


 
 
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