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《條例》釋義·不動產登記簿(上)
2016-1-8 信息來源:中國國土資源報  瀏覽:19970
 
 

  【編者按】 本期為《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)釋義連載之四,刊發第二章不動產登記簿第八條和第九條的釋義內容。 

  第二章   不動產登記簿 

  第八條【不動產登記簿】 

  不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。

  不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。

  不動產登記簿應當記載以下事項:

  (一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

  (二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

  (三)涉及不動產權利限制、提示的事項;(四)其他相關事項。

  釋義: 

  不動產登記簿,是指由不動產登記機構依法制作的,對某一特定地域轄區內的不動產及其上的權利狀況加以記載的具有法律效力的官方記錄。不動產登記簿既要反映不動產的自然狀況,還要反映其上建立的各類法律關系,在不動產統一登記制度中處于核心地位。目前,國土資源部已經下發了《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發〔2015〕25號)(以下簡稱《通知》),對統一的登記簿冊的樣式予以了更為細化的規定。 

  一、關于不動產登記單元 

  本條第一款規定了不動產登記單元及其編碼制度。不動產單元,是指使不動產特定化,以便以之為基礎設立登記簿簿頁,并將不動產相關信息在登記簿上予以記載的基本單位。不動產單元是《條例》首次提出的概念。建立不動產單元制度是物權客體特定性的要求。不動產之間在空間上相互連接,必須通過測量等手段從空間上將其相互區分,使之成為獨立的物。建立不動產單元,統一編碼制度,既有利于區別不同的不動產,也有利于政府對不動產進行管理。

  (一)不動產單元的特征。作為不動產登記的基本單位,不動產單元一般具備以下三個特征:

  一是具有明確的界址或界限。該特征是為了將特定的登記單元與其他登記單元區分開來,土地和海洋在平面空間上必須是權屬界限封閉的,而房屋則必須具有明確的四至界限,可以是墻體,也可以是其他的固定界限。

  二是地理空間上的確定性與唯一性。土地是通過地籍測量的方式,形成地籍圖或地籍冊,并賦予每一個地塊唯一的、確定的編碼。登記簿通過援引該號碼以確定土地的地理位置,據此形成地籍圖與土地登記簿的關聯性。房屋的坐落則通過房地產基礎測繪形成的房地產分幅平面圖與房地產項目測繪形成的房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖等加以確定,并賦予唯一的、確定的編碼,形成房地產測繪資料與房屋登記簿之間的關聯性。

  三是具有獨立的使用價值,即作為登記單元的不動產能夠單獨被使用。例如,根據《山東省土地登記條例》,對于土地使用權類型、用途、期限不同的土地,一般應當分別劃宗。

  (二)《條例》頒布前,各類不動產的登記單元。在不動產統一登記實施之前,土地、房屋、海域等不動產都規定了各自的登記單元,分別如下。

  一是土地以宗地為登記單元。《土地登記辦法》第五條規定:“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。”國土資源管理部門以宗地為單位填寫土地登記簿。國土資源部此前一直積極推動宗地統一編碼工作,頒布有專門的《宗地代碼編制規則(試行)》,并對全國宗地統一代碼編制工作進行了部署。房屋登記方面,《房地產登記技術規程》也對房屋登記基本單元的編碼規則等予以了明確規定。

  二是房屋以基本單元為登記單元。《房屋登記辦法》第十條規定:“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房,以套為基本單元進行登記;非成套住房,以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房,以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。”

  三是海域以宗海為登記單元。《海域使用權登記辦法》第四條規定:“海域使用權登記以宗海為基本單位。權屬界址線所封閉的用海單元稱宗海。但填(圍)海造地的,應獨立分宗登記。單位和個人取得兩宗以上海域的,應當按宗分別申請登記。兩個以上海域使用人使用同一宗海域的,應當共同申請登記。”

  (三)我國不動產單元的設置。本條第一款對不動產單元進行了原則性概括,明確了以登記單元為基礎構建不動產登記簿。登記單元必須綜合考慮各類不動產的空間物理特征及其組合情況。不動產單元則是由這些不動產權屬界限封閉范圍所形成的獨立空間。根據《通知》規定,不動產登記簿依據不動產登記單元進行填寫,具體分為宗地宗海基本信息、不動產權利信息和抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等部分。

  二、關于不動產登記簿 

  本條第二款規定:“不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。”因此,我國不動產登記簿的具體樣式應當由國土資源部統一進行規定。

  (一)《條例》頒布前登記簿的樣式。在不動產分散登記的背景下,各類不動產都結合自身的權利特點,分別設置了登記簿,形式不一,各具特色。土地權利、土地承包經營權、海域使用權、水域灘涂養殖權、海島使用權等不動產登記的基本單位都不同,都已經建立了各自統一的登記簿樣式。房屋登記已經出臺了專門的登記簿管理辦法,草原登記尚缺乏詳細的辦法和規范,林權登記也還尚未出臺統一的登記簿冊樣式。

  一是土地登記簿以宗地為單位按照物的編成進行設計,土地登記卡及其續表對土地權利變動等事項進行全面記載。根據國土資源部《關于印發〈土地登記表格〉(試行)的通知》(國土資發〔2008〕153號)的規定,土地登記簿由土地登記卡、土地登記卡續表和共用宗土地登記卡目錄三個部分組成。登記簿以街道 (鄉、鎮)為單位,按街坊 (村)及宗地號順序排列組裝。土地登記卡上全面記載了地塊的宗地編號、面積、用途、權屬性質等基本信息。土地登記卡續表中記載了土地初始、變更、注銷和其他登記事項及其發生的時間。但是,土地登記的對象不包含所有土地權利,土地承包經營權被明確排除在外。此外,對于林地所有權和林地使用權的登記發證,管理上還存在一定爭議。

  二是房屋登記以房屋基本單元為單位,采取物的編成進行設計,以登記權利類型為基礎,分別設置登記簿頁。雖然住建部門尚未制定統一的房屋登記簿樣式,但是《房屋登記簿管理試行辦法》對房屋登記簿的基本記載事項進行了規定,地方可結合本地實際適當增加。房屋登記簿以“房屋基本單元”為基礎,記載了房屋產權變動的基本情況。登記簿分為房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他狀況三個部分。房屋基本情況包含了房屋編號、坐落、樓層、面積、土地權屬性質以及房地產平面圖等房屋自然信息。房屋權利狀況部分包含了房屋的所有權、抵押權、地役權等權利變更情況。其他狀況則包含了預告登記、異議登記、查封登記等不直接發生物權變動的登記類型。

  三是土地承包經營權登記簿采取以戶為單位,多個承包地塊一并登記。根據《農業部辦公廳關于印發〈農村土地承包經營權登記試點工作規程(試行)〉的通知》中關于土地承包經營權登記簿的規定,土地承包經營權登記簿包含承包主體情況、承包地塊情況以及承包經營權證變更情況三個主要部分。承包主體情況包含發包方和承包方的名稱和身份情況;承包地塊情況中,包含承包戶名下的多個承包地塊,并分別標注了四至方位;承包經營權變更情況欄中包含證書的補發、換發和權屬變更情況等。

  四是海域使用權登記簿以宗海為單位進行登記。根據《海域使用權登記辦法》的規定,宗海是指權屬界線所封閉的用海單元,海域使用權登記簿由海域使用權登記表組成,按照海域使用權登記編號順序進行設置。登記簿具體包括海域使用權人信息、宗海坐標、圖件及相關信息、變更登記欄等。

  五是無居民海島使用權登記簿以單個海島或者封閉區域為單位進行登記,包括海島和島上建

  筑物的登記。根據《無居民海島使用權登記辦法》的規定,無居民海島使用權登記是對海島的權屬、面積、用途、位置、使用期限、建筑物和設施等情況所作的登記。從登記簿的設計來看,包括海島使用權人情況、用島范圍面積、島上建筑物和設施情況以及變更登記情況。

  六是林權登記簿包含林地和林木兩類不動產的登記。從登記簿的設計來看,基本包含林地、林木坐落、面積、株樹等客觀描述情況和權利人情況。登記簿還設有變更登記欄,用于記載林權的變更情況。

  七是水域灘涂養殖權登記簿延展期限單獨設頁。2010年,農業部第1408號公告頒布了《水域灘涂養殖證等登記簿》文本格式,登記簿可以分為養殖權人信息欄、水域灘涂信息欄、延展期限欄、變更登記欄。由于《物權法》 、《漁業法》等法律中未規定養殖權的最低期限,實踐中養殖權的期限相對較短,甚至一年一發,因此養殖權登記簿中專門設置了延展期限欄。

  (二)目前不動產登記簿的設計。根據《通知》的規定,不動產登記簿以宗地、宗海為單位編成,同一宗地、宗海范圍內的所有不動產編入統一不動產登記簿。登記簿具體分為宗地、宗海基本信息和不動產權利及其他事項登記信息,后者又包括土地所有權登記信息、建設用地使用權登記信息、宅基地使用權登記信息、房地產權登記信息、建筑物區分所有權業主共有部分登記信息、海域(含無居民海島)使用權登記信息、構(建)筑物所有權登記信息、土地承包經營權、農用地使用權的其他使用權登記信息(非林地)、林權登記信息、其他相關權利登記信息、地役權登記信息、抵押權登記信息、預告登記信息、異議登記信息、查封登記信息等。根據《通知》規定,各地可以結合地方實際,針對不同的權利登記事項,對登記簿做相應調整,但不得隨意減少登記簿的內容。

  三、不動產登記簿記載事項 

  本條第三款規定了不動產登記簿的主要記載事項,主要分為不動產的自然狀況、權屬狀況以及其他限制、提示事項等三種類型。

  一是不動產的自然狀況。不動產的自然狀況主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息。以土地登記簿記載為例,其坐落便是指宗地所在地的名稱,界址主要是通過地籍編號和圖號體現,面積則是指宗地的大小,用途主要是指土地的使用類型,具體包括水田、果園、天然牧草地、住宿餐飲用地等,按照《土地利用現狀分類》的規定予以記載。對于房屋而言, 還包括房屋的樓層等信息。

  二是不動產的權屬狀況。不動產的權屬狀況,主要是指不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等信息。以土地登記簿記載為例,權利人是指土地使用權人或所有權人;類型是指集體土地所有權、國有建設用地使用權等類型;內容是指房屋容積率等限制內容;來源是指繼承、轉讓、贈予等權利取得土地權利的方式;期限是指土地使用權的期限;權利變化情況,是指不動產權利的轉移、延續、注銷等情況。

  三是不動產限制提示事項。這主要是針對異議登記、預告登記、查封登記等登記類型而規定的。在異議登記的情況下,登記簿記載的是他人對登記簿記載提出異議這一客觀事實;在預告登記的情況下,登記簿記載的是他人享有將來發生物權變動請求權這一事實;在查封登記的情況下,登記簿記載的是司法機關查封的事實。上述情況下,都未發生權屬的實際變動,記載只是一種風險的提示和權利的限制。

  第九條【不動產登記簿的介質】 

  不動產登記簿應當采用電子介質,暫不具備條件的,可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。

  不動產登記簿采用電子介質的,應當定期進行異地備份,并具有唯一、確定的紙質轉化形式。

  釋義: 

  本條是關于不動產登記簿形式及其安全的規定。

  一、關于登記簿的形式 

  傳統的登記簿一般采取紙質的形式。由于經濟社會的發展,電子計算機及網絡的廣泛應用,信息化已經成為各行各業的發展趨勢。不動產登記也應適應這種趨勢,實現登記結果的電子化。在《條例》頒布以前,《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》均對登記簿的形式作出了規定,例如《土地登記辦法》第十五條第三款規定:“土地登記簿采用電子介質的,應當每天進行異地備份。”《房屋登記辦法》第二十四條規定:“房屋登記簿可以采用紙介質,也可以采用電子介質。采用電子介質的,應當有唯一、確定的紙介質轉化形式,并應當定期異地備份。”

  據此,在實踐中,我國許多地方也實行了電子登記系統,一些經濟發達地區如上海、南京、廣州等地基本上實現了土地登記的電子化。其他國家和地區早就開始了登記信息化、電子化的步伐,如我國臺灣地區《土地登記規則》第六條就規定了“土地登記得以電子處理,其處理之系統規范由中央地政機關定之。土地登記以電子處理者,其處理方式及登記書表簿冊圖狀格式,得因應需要于系統規范中另定之”等。

  二、關于登記簿的安全 

  雖然電子登記簿使用較為便利,易于保存和傳輸,極大地提高了登記效率,但是受網絡上諸多不安全因素影響的可能性比較大,為了避免因系統故障、自然災害等導致登記資料的遺失破壞,《條例》規定應當定期進行異地備份。這種異地備份的做法,在國外也被采納。例如,澳大利亞昆士蘭州的登記簿早已電子化,共有三處備份,一處在登記機構辦公地,另一處在本市的另一棟樓,還有一處位于郊外偏僻之處,數據每天進行更新。電子登記簿應當有唯一、確定的紙介質轉化形式,簡單來說,就是其中的信息能夠以唯一確定的格式以紙質的形式打印出來,以便管理保存或者查詢需要。

  【執筆:國土資源部不動產登記中心蔡衛華、 劉志強】


 
 
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