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《條例》釋義·登記程序(上)
2016-1-8 信息來源:中國國土資源報  瀏覽:21140
 
 

  【編者按】 本期為《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)釋義連載之六,刊發第三章登記程序第十四條到第十八條的釋義內容。 

  第三章   登記程序 

  第十四條【登記申請】 

  因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的,應當由當事人雙方共同申請。

  屬于下列情形之一的,可以由當事人單方申請:(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

  (三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

  (四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化,申請變更登記的;

  (五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請注銷登記的;

  (六)申請更正登記或者異議登記的;

  (七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

  釋義 

  本條是關于不動產登記申請的規定,并區分了共同申請和單方申請的情形。

  一、不動產登記以依申請登記為原則,其他登記為例外。 

  是否申請登記屬于當事人的權利,登記機構不能強制。不動產登記以申請為原則,登記機構依職權登記和根據法院等的囑托進行的登記屬于例外。

  依申請登記的例外情形,具體而言,主要包括以下幾種:

  一是查封登記的情形。查封登記是由登記機構按照法院的查封裁定書和協助執行通知書進行的登記,不需要申請。目前相關的規定主要有最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[2004]5號)以及中央紀律檢查委員會、最高人民法院、國土資源部、住房和城鄉建設部等單位關于印發《關于建立和完善執行聯動機制若干問題的意見》的通知(法發[2010]15號)。

  二是登記機構可以直接進行變更登記的情形。如已登記的不動產所在地的地名發生變化的,登記機構可以不需要經過當事人申請直接辦理變更登記,因為這種變化不影響當事人的實體權利。

  三是登記機構可依職權進行的注銷登記情形。現實生活中存在不少原權利人怠于申請注銷登記的情況,此時登記簿仍然記載為原權利人,與實際的權利狀態不符,不僅容易造成登記簿管理上的混亂,還可能影響其他人的權利。特殊情況下登記機構可以基于職權直接辦理注銷登記;一般情況下,登記機構不得直接注銷。

  二、不動產登記以共同申請為原則,單方申請為例外。 

  本條第一款明確了不動產登記以共同申請為原則。共同申請是不動產登記申請的一般方式,主要適用于因法律行為而產生物權變動的情形,如不動產買賣、交換、贈與、抵押等,這些行為都屬于民事法律行為中的雙方法律行為,需要雙方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的,還應該征得第三人的意見。

  本條第二款明確規定了可以由當事人單方申請的情形。當事人單方申請情形有限,因此,本款采用了列舉的方式對單方申請的情形進行了規定。單獨申請的情形基本上可以分為二種:一是不存在不動產權利的交易,也就不存在對方當事人,只能單獨申請;二是權利來源于法律的規定,不需要征得原不動產權利人的同意,也不必要求原權利人和現權利人一同申請。

  第十五條【現場申請和登記申請撤回】 

  當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。

  不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前,申請人可以撤回登記申請。

  釋義 

  本條是關于現場申請登記和撤回登記申請的規定。

  一、現場申請登記。 

  本條第一款明確規定了申請登記的地點,即不動產登記機構辦公場所。這便于登記機構準確了解當事人的真實意思表示,可以在一定程度上減少登記錯誤的發生。在某些特殊情況下,當事人無法親自到場或者由于知識水平有限無法親自完成手續復雜的登記申請,可以由當事人的代理人到場代其進行登記申請。

  二、登記申請的撤回。 

  本條第二款規定的是登記申請的撤回。撤回登記申請的時間應當在登記完成前,即登記機構將登記事項記載于登記簿前,形式應當是書面形式。雖然條例規定可以撤回登記申請,但是雙方申請登記的,一方能否申請撤回?是否必須雙方共同申請才能撤回登記申請?目前存在爭議。

  第十六條【申請材料】 

  申請人應當提交下列材料,并對申請材料的真實性負責:

  (一)登記申請書;

  (二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;

  (三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;

  (四)不動產界址、空間界限、面積等材料;(五)與他人利害關系的說明材料;

  (六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

  不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

  釋義 

  本條是關于申請登記所提交材料的規定。

  一、當事人申請登記需要自我提供相關材料。根據《物權法》第十一條的規定,當事人申請登記不僅要提供權屬來源證明材料,而且要提供不動產界址、面積等自然狀況的證明材料。對于不動產界址、面積等自然狀況的證明材料,當事人無法提供的,可以委托專業技術單位通過權籍調查取得。

  二、當事人應當對所提交申請材料的真實性負責。 

  《條例》規定申請人應對申請材料的真實性負責,主要是為了明確登記各方的責任,在一定程度上防止登記申請人故意提供虛假材料欺騙登記機構的行為。

  三、當事人應當提交的主要申請材料。 

  1.登記申請書。登記申請書是由登記機構設計的,登記申請人填寫的記載登記事項的文書,是除查封登記等特殊登記之外的任何登記當事人都必須提交的資料。

  2.申請人、代理人身份證明材料、授權委托書。這些都是能夠證明登記申請人身份的材料,如自然人的身份證,法人的營業執照或者組織機構代碼證等。委托代理人申請登記的,需要提供授權委托書以及能夠證明委托事項、代理權限、委托期間等內容的材料,用以證明受托人的身份以及受托權限。

  3.相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書。這些材料都是用來證明申請人所申請登記的不動產的權屬狀況。

  4.不動產界址、空間界限、面積等材料。這些主要是用來證明不動產的自然狀況。

  5.與他人利害關系的說明材料。如果涉及其他當事人,需要相關的證明材料。

  6.法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。本項是一項兜底性的條款,如相應的稅費繳納憑證等。

  四、關于申請材料目錄及示范文本的公示。 

  不同的登記類型需要提交的材料不同,同一登記類型需要提交的材料大致相同。在有些特殊情況下,當事人需要提交的材料較多。本條第二款要求登記機構將登記所需材料目錄和示范文本等在自己的辦公場所和門戶網站進行公示,主要是為了方便群眾申請登記。

  第十七條【受理】 

  不動產登記機構收到不動產登記申請材料,應當分別按照下列情況辦理:

  (一)屬于登記職責范圍,申請材料齊全、符合法定形式,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應當受理并書面告知申請人;

  (二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的,應當告知申請人當場更正,申請人當場更正后,應當受理并書面告知申請人;

  (三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;

  (四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的,應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

  不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的,視為受理。

  釋義本條是關于不動產登記機構受理的規定。

  申請人提交登記材料后,不動產登記機構對登記申請進行審查,確定是否受理申請人提出的不動產登記申請。在這一環節中,登記人員需要對申請材料進行形式上的審查,通過這一程序,登記機構可以提前將明顯不合法的登記申請排除,大大減輕其后的審查環節的工作量。

  本條第一款規定,不動產登記機構收到不動產登記申請材料后,分別按照下列情況辦理。

  (一)是否屬于登記職責范圍。一是申請登記權利類型是否屬于《條例》第五條所列舉的權利類型;二是管轄方面的審查。如果申請登記的不動產不位于本登記機構管轄轄區,那么登記機構就無權對登記材料進行審查。

  (二)登記材料是否齊全。登記機構應當依據《條例》第十六條及有關規定審查申請人提供的登記材料是否齊全。

  (三)材料是否符合法定形式。對于申請材料不符合法定形式要求的,不能受理。

  申請人提交的申請登記材料一般情況下應當為原件,但并非要把這些原件都交由登記機構收存。如當事人的身份證,一般經登記機構查看并復印存底后即退還登記申請人。對于申請人只能提供復印件的,應當提供復印件與原件一致的證明。

  本條第一款第(一)項規定的是當事人提交的申請材料經過初步審查符合以上三個條件時,登記機構應當受理申請人的登記申請。一種情況是,初次提交的申請材料便符合以上三個要求的,登記機構應當受理。另一種情況是雖然申請人初次提交的申請材料不能完全符合以上三個要求,但是能夠及時按照要求提交全部需要補正的申請材料的也應當受理。

  本條第一款第(二)項規定的是申請材料當場更正后的受理。登記申請人往往不具備專業的申請不動產登記的知識,提交的登記材料難免會產生各種錯誤。能夠當場更正的錯誤,登記機構應當告知申請人當場進行更正,這也是便民的體現。申請人按照要求對申請材料進行更正的,登記機構應當受理。

  本條第一款第(三)項規定的是申請材料不齊全或不符合法定形式的處理。申請材料不齊全或者不符合法定形式的,登記機構應當當場一次性告知申請人需要補正的全部內容,不能無故分次告知或者干脆不告知申請人,否則會讓當事人多次跑路,增加負擔。申請人能夠當場補正的且符合受理條件的,登記機構應當受理。否則將會給申請人和登記部門增加不必要的工作,嚴重影響登記效率。

  本條第一款第(四)項是關于不屬于本登記機構職責范圍的登記申請的處理。對于不屬于本登記機構職責范圍的登記申請,不能簡單告知申請人不予受理,還應當當場告知申請人向有登記權的機構申請登記。

  登記機構按照本條規定的情況對登記申請進行相應處理后,應當用書面的形式及時通知申請人。書面通知上應載明不予受理的原因、申請人需要補正的內容、起訴或申請復議的機關及期限等。

  本條第二款是關于登記機構未履行當場書面告知義務視為受理的規定。登記機構對于不符合受理條件的登記申請,應當以書面形式當場告知申請人不予受理的結果,不能僅僅口頭告知,否則視為受理。《行政許可法》第三十二條中也有逾期未書面告知視為受理的規定。

  第十八條【查驗】 

  不動產登記機構受理不動產登記申請的,應當按照下列要求進行查驗:

  (一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;

  (二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;

  (三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。

  釋義本條是關于查驗登記申請材料的規定。實踐中,登記機構工作人員最關心的是如何進行審查,是進行實質審查還是形式審查,登記機構盡到何種程度的審查義務之后不再承擔登記錯誤責任等。

  關于登記機構應當采取實質審查還是形式審查,我國的法律法規甚至文件中對此問題都沒有明確的規定。實質審查還是形式審查只是理論之爭。無論采取何種形式的審查,登記機構都應當在其職權范圍內,充分履行職責,盡可能保證如實、準確、及時地登記不動產權利及有關事項,避免登記錯誤。

  本條主要是對《物權法》關于查驗規定的細化和落實。按照《物權法》第十二條第一項的規定:“登記機構應當履行下列職責:(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料……”

  (一)應當查驗的內容 

  一是不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。該項工作通常可以通過審查調查測繪報告來進行。如在房屋初始登記中,登記機構通常都會要求開發商提供專業測繪機構出具的測繪報告,以此來判斷申請登記的房屋的空間界限、面積等狀況。二是權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致。權屬來源證明材料包括不動產權屬證書和登記證明等能夠證明申請人不動產物權來源的證明材料。首先,登記機構要審查不動產權屬證書和登記證明的真實性。其次,要就權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記內容的一致性進行檢驗,通過與登記申請書等材料的比對,至少保證這些材料在表面上內容是一致的。三是登記申請是否違反法律、行政法規的規定。如果申請登記事項違反法律、法規的規定,不應登記。

  (二)不需要查驗的內容 

  一般來說,不屬于登記機構職責范圍內的事項,登記機構不需要進行審查。如登記機構不需要對不動產物權交易的具體內容進行審查,因為這屬于實體法的范疇。

  【執筆:國土資源部不動產登記中心蔡衛華、 張穎】


 
 
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