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《條例》釋義·登記程序(下)
2016-1-8 信息來源:中國國土資源報  瀏覽:19498
 
 

  【編者按】 本期為《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)釋義連載之七,刊發第三章登記程序第十九條到第二十二條的釋義內容。 

  第十九條【實地查看和調查】 

  屬于下列情形之一的,不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看:

  (一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;

  (二)在建建筑物抵押權登記;

  (三)因不動產滅失導致的注銷登記;

  (四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

  對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

  不動產登記機構進行實地查看或者調查時,申請人、被調查人應當予以配合。

  釋義本條是關于登記機構實地查看和調查的規定。本條規定了兩個方面的內容,一是登記機構可以實地查看的具體情形;二是登記機構可以調查的情形以及申請人、被調查人配合的義務。本條主要是對《物權法》第十二條第二款“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看”規定的細化。

  一、實地查看 

  本條第一款明確規定了不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看的情形。實地查看可以大大降低登記錯誤的發生率,但由于會降低登記效率,登記機構不可能對每一件登記申請都進行實地查看。為了便于登記機構的具體操作,本款對登記機構可以實地查看的情形作出了列舉規定。

  (一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記。房屋所有權首次登記是因合法建造房屋而申請的登記,是對業已存在的房屋所有權的第一次登記,是為了使登記所確認的權利與實際的權利相一致,查實房屋確實存在的客觀情況,避免申請人偽造材料“無中生有”。實地查看的內容一般包括:房屋坐落、占地范圍與土地使用權證明上所記載的房屋用地情況是否一致;房屋與申請人提交的建設工程符合規劃的證明材料記載的房屋是否一致;房屋與已竣工的證明材料記載的情況是否一致等。

  (二)在建建筑物抵押權登記。在建工程抵押權登記,即當事人以在建工程設定抵押而申請辦理的登記可以進行實地查看。由于在建工程尚未竣工,其本身處于不確定狀態,申請登記時只能向登記機構提交經規劃部門審批的工程圖紙,一旦城市道路名稱或在建工程項目名稱發生變更,就可能出現抵押人就已經設立抵押的同一項目以不同名稱補辦規劃手續的情況。如果抵押人以變更后的項目名稱申請辦理首次登記,登記機構可能難以察覺而為申請人核準登記甚至辦理轉移登記。因此有必要將在建建筑物抵押權登記的情形單獨列舉出來。在辦理登記時一般需實地查看兩方面內容:一是對已建成的部分是否真實存在進行查看;二是對項目的名稱、坐落等進行核實。若有必要,登記機構應當對已進行實地查看的情況通過文字或拍照的方式予以記錄保存。

  (三)因不動產滅失導致的注銷登記。不動產滅失,但權利人并未主動申請注銷登記,此時登記簿上記載的信息與不動產的真實狀況不符。若原權利人在利益驅動下利用此漏洞將登記簿上記載的、實際上已不存在的不動產進行轉移、抵押等處分,就極易產生擾亂不動產交易市場,侵犯第三人合法權益的后果。為了更好地保護相對人既有的所有權和共有權,在辦理因不動產滅失導致的注銷登記申請時,登記機構可以進行實地查看。另外,對于房屋征收造成的房屋滅失,當事人一般不會主動來申請注銷登記。此時不動產登記機構在根據有關部門的囑托進行注銷登記時,需要實地查看申請注銷登記的不動產與登記簿記載的不動產狀況是否一致;申請登記的內容與有關材料證明事實是否一致等。

  (四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。本項是兜底條款,將判斷哪些情況下對不動產可以實地查看的權利賦予了不動產登記機構。這樣規定,一是為了與今后制定的實施細則更好地銜接,二是便于不動產登記機構在實際的登記工作中根據具體工作需求進行靈活操作。

  二、調查 

  本條第二款規定了登記機構進行調查的情形。即對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

  本條第三款規定了申請人、被調查人的配合義務。登記機構可采取現場測繪、拍照、攝像等方式對不動產的自然狀況記錄存檔以備查,也可通過對權利人、利害關系人等就房屋自然狀況、權利狀況和其他狀況進行詢問的方式來明確不動產物權的設立、消滅事項。

  第二十條【登記期限】 

  不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續,法律另有規定的除外。

  釋義

  本條是關于登記期限的規定。

  為了使申請人的權利能夠及時得到確認,有必要對不動產登記機構審查登記事項的時限作出合理的規定,以督促登記機構提高登記效率。《條例》沒有區分登記類型,將登記的期限統一規定為30天,是綜合考慮了以前各類不動產登記機構對各類不動產登記的期限作出的規定。如土地登記是20天,特殊情況可以延長10天;房屋登記則因登記類型不同期限不同,國有土地范圍內房屋所有權登記,30個工作日,集體土地范圍內房屋所有權登記,60個工作日;抵押權、地役權登記,10個工作日;預告登記、更正登記,10個工作日;異議登記,1個工作日。

  一、《條例》頒布前登記期限的規定 

  《條例》頒布實施前,各類不動產登記機構對登記事項的登記期限不盡相同。具體為:土地登記為20日,房屋登記因登記類型的不同在審查期限上有所差別,海域使用權登記為10日,水域灘涂登記為15日等。實踐中,不同的登記類型需要的時間是不一樣的,一般來說,首次登記時間要長一些,抵押登記應當相對短些,而查封登記、異議登記應當適時辦理。

  二、《條例》對登記期限的規定 

  《條例》頒布實施以后,由于效力層級高于《土地登記辦法》等部門規章,《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中的相關規定將失去法律效力,不動產登記機構進行登記審查的期限應當遵照《條例》中的規定執行,即應當自受理登記申請之日起在30個工作日內辦結不動產登記手續,除非法律另有規定。需要注意的是,本條所規定的審查時限不包括公告時間。

  需要注意的是《條例》中規定的30天的時限不包括公告的時間,公告的時間應當排除在外。另外還需要注意的是,時限規定為30天,要求的是登記機構應當在30天內將登記結果記載于登記簿,并不意味著登記機構需要將不動產權屬證書或者證明在30天內發放給當事人,因為《物權法》、《條例》都明確規定登記機構將登記結果記載于登記簿時完成登記。

  第二十一條【登簿和發證】 

  登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。不動產登記機構完成登記,應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。

  釋義

  本條是關于登簿和發證的規定。

  一、登簿以及登記完成時間 

  登記申請完全符合登記要求,登記機構應當及時辦理登記,將有關的不動產登記事項記載于登記簿,意味著登記機構對登記事項正當性的認可。

  需要注意的是,不動產登記完成的時間是將登記結果記載于不動產登記簿之時。實踐中,不少人認為只有不動產登記機構將不動產權屬證書或者登記證明發放給申請人之時登記才完成,而實際上登簿之時登記就已經終結,發證只是登簿的后續行為。本條規定“登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記”,主要原因在于:一是《物權法》第十四條明確規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力”;二是在效力層面上,不動產權屬證書的效力低于不動產登記簿,因為《物權法》明確規定,證書與登記簿不一致時,一般以登記簿為準。

  二、頒證 

  關于頒證的必要性。由于登記簿是不動產權利歸屬和內容的根據,不動產權屬證書和登記證明只是權利人享有不動產物權的證明,因此在域外不少國家和地區,頒發證書并不是不動產登記的必經程序。《條例》第二十一條保留了不動產登記頒證制度,原因在于不動產權屬證書可以最為便利地直接證明權利人的財產權利,在我國有著深厚的群眾基礎。為了使《條例》能夠有效執行,實現不動產登記制度的平穩過渡,《條例》第二十一條仍然對頒證進行了規定。

  關于證書的統一。《條例》實施前,我國的不動產因所登記客體的不同而由不同的登記機構分別向權利人頒發相應的權屬證書或者登記證明。如土地的證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書四種;房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋他項權證,廣州、深圳等房地合一的城市頒發的則是房地產權證、房地產他項權證;森林、林木或林地登記完成后,發放的是林權證;草原登記完成后,發放的是草原使用權證;水面、灘涂登記完成后,頒發的是水域灘涂養殖證;海域登記完成后,發放的是海域使用權證等。《物權法》雖然規定了不動產統一登記制度,但是沒有規定統一的證書,因為按照其127條第2款的規定,“縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用證,并登記造冊,確認土地承包經營權”,而對建設用地使用權則規定了建設用地使用權證書。既然統一登記,則必須統一權利證書。

  關于目前證書的樣式。《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發〔2015〕25號)專門規定了不動產權屬證書的樣式,主要分為《不動產權證書》和《不動產登記證明》。其中,《不動產權證書》有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。目前主要采用單一版證書。《不動產登記證明》用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。另外,查封登記、注銷登記不需要頒發證書,也不需要頒發證明。

  需要注意的是,不少法學專家都提出不動產抵押權和地役權屬于重要的不動產物權,應當與不動產所有權、建設用地使用權等同等對待,都應當發放《不動產權證書》,而不是發放《不動產登記證明》。

  第二十二條【不予登記】 

  登記申請有下列情形之一的,不動產登記機構應當不予登記,并書面告知申請人:

  (一)違反法律、行政法規規定的;

  (二)存在尚未解決的權屬爭議的;

  (三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;

  (四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

  釋義

  本條主要規定了登記機構作出不予登記決定的情形。一般來說,如果登記申請事項存在根本性的缺陷或者在登記申請時不存在補救的可能,不動產登記機構應當不予登記。具體來說,不予登記包括以下幾種情形。

  一是違反法律、行政法規規定的不予登記。在查驗環節,不動產登記機構需要查驗申請登記事項是否符合法律、行政法規的規定,如有違反則應當不予登記。另外,不動產違法違規行為尚未處理或者正在處理的,也不得進行登記,只有待違法違規行為依法處理之后才能登記。

  有關部門出臺許多文件規定了不予登記的情形。如《關于進一步規范土地登記工作的通知》(國土資發〔2003〕383號)曾明確規定了5種不得登記的情形。《關于貫徹實施〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》(國土資發〔2008〕70號)規定了12種不得登記的情形。對于管理部門出臺的類似的文件,登記機構也應當遵守。

  二是存在尚未解決的權屬爭議的不予登記。根據《土地管理法》第十六條第四款的規定,在土地所有權和使用權爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現狀。不動產尚存在權屬爭議,表明不動產的權屬尚未確定,因此不得登記,應當待有關的權屬爭議解決之后再進行登記。

  國土資源部還于2003年1月3日頒布了《土地權屬爭議調查處理辦法》(國土資源部第17號令),專門就土地權屬爭議的處理作出了規定。對有權屬爭議的土地應該在依法解決爭議之后進行登記。

  三是申請登記的不動產權利超過規定期限的不予登記。關于不動產物權,特別是用益物權存在期限,《物權法》、《農村土地承包法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《海域使用管理法》等法律法規中都對有關的不動產用益物權的期限進行了規定,如居住用地使用權出讓的最長期限為70年等。申請登記的不動產權利超過了規定期限,不應當登記。

  四是法律、行政法規規定不予登記的其他情形。由于不予登記的情形,實踐中比較復雜,不可能一一列舉,因此本條第四項進行了兜底性規定。

  【執筆:國土資源部不動產登記中心蔡衛華、 張穎】

   


 
 
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