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王衛國:完善不動產登記是一項利民工程
2016-1-8 信息來源:中國不動產  瀏覽:18801
 
 

不動產權利構成了物權法的基石。物權法律關系包括兩大方面,一是歸屬,二是利用。歸屬關系體現為物的所有和其他方式的合法占有,利用關系則體現為實物形態的使用(如耕種、建設)和價值形態的交易(如抵押、投資)。不動產登記是由法定機關將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的公示方式。這種公示具有法律上的公信效力。所以,當不動產的歸屬發生爭議時,登記簿的記載就成為判定依據。同樣地,當不動產轉讓時,受讓方既可以在事前通過查詢登記信息避免受欺詐的風險,也可以在事后通過辦理登記使權利變動的事實依法獲得確認。

我國的現行不動產登記制度始于20世紀80年代。當時,中央政府的土地管理、農業、林業、建設等部門分別建立了各自領域的土地和房屋的產權登記。30多年來,我國的不動產登記事業取得了長足進步,為改革和發展做出了重大貢獻。但是,這種部門分割的格局也存在著規則不統一、信息分散和登記沖突等弊端。同時,在城鄉二元體制下,農村的不動產登記體系遠遠落后于城市,城鄉居民享受的公共服務嚴重不平衡。2007年頒布的《物權法》規定“國家對不動產實行統一登記制度”,明確了不動產登記制度的改革方向。黨的十八大以后,此項工作正式提上日程。經過近兩年的努力,《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)和新的不動產統一登記機構終于走到了臺前。

兩個重大進步

與之前相比較,新的不動產登記制度有兩方面的重大進步。

第一大進步是實現了不動產登記制度的統一。首先是結束了不動產登記由不同部門各自負責的“九龍治水”局面,有助于提高登記的效率和公信力,進一步強化產權保護,維護市場秩序。其次是結束了不動產登記城鄉分割的二元格局,有利于提高農村不動產的保護力度,為農村不動產流轉打下基礎,促進城鄉市場對接。

第二大進步是實現不動產登記制度的進一步規范化和信息化。首先是明確了登記機關的設置,特別是提出了登記隊伍的專業化要求;其次是明確了不動產登記簿的基本技術規格,特別是關于登記簿電子化和永久化的要求;再次是明確了登記范圍和登記程序,尤其在便利性和安全性方面有新的要求;最后是規定了登記信息的保護,特別是在實現相關行政管理部門信息互通共享的同時,重視對權利人財產信息的保護,包括共享機構的保密義務和對非權利人的查詢限制。

這兩大進步貫穿著一個核心的理念,這就是以人為本,以保障人民權益作為完善不動產登記制度的出發點和落腳點。因此,作為全面推進依法治國開局后的一項重要立法成果,《條例》和隨即健全的不動產統一登記制度體系,反映了人民群眾的利益需求,是穩定產權的安民工程、促進交易的便民工程和推助發展的利民工程。

安民、便民、利民

作為安民工程,新的不動產登記制度進一步明晰和穩定了產權,鞏固了人民群眾擁有財產的恒心。我國改革開放以來,隨著經濟的發展,絕大多數城鄉居民都已成為擁有房屋所有權和各種土地使用權的“有產者”。2007年頒布的《物權法》規定國有住宅建設用地使用權到期后自動續期,賦予城鎮居民在住房不動產上的恒定預期。2008年以來中共中央做出的改革決定,一再宣布現有土地承包關系保持穩定并長久不變,并積極推進集體經營性建設用地、農村宅基地有序入市流轉,進一步強化了集體土地使用權的穩固性,拓寬了農民的致富空間。為了適應全面建設小康社會的需要,從《物權法》關于不動產登記的原則性規定到《條例》的出臺,我國為建立更加規范、科學的不動產統一登記制度,邁出了堅實的步伐,取得了重要的成果。在制度更加科學、技術更加先進、操作更加專業的登記體系下,從公民到法人的各種民事主體,都可以獲得更加清晰而長久的產權登記,享受更加嚴謹而可靠的產權保護和信息保護。

作為便民工程,新的不動產登記體系帶來了登記規則的統一和登記程序的透明,以及登記信息采集、查詢規則的健全和儲存、驗證技術的提升,進一步強化了登記公信,方便了交易,提振了人民置業興業的信心。不動產作為長期存續的財產,人們對之既有穩定權利、定分止爭的需求,也有便捷交易、有效流轉的需求。權利的長期穩定可以提升人們在不動產上的利益預期,從而提高其市場價值。便捷、透明和高效的登記流程則可以降低交易成本,促進財產流通,帶動貨幣融通,由此滿足權利人利用財產的市場價值和信用價值,通過出租、出資、抵押、轉讓等各種交易方式獲取財產收益和融資利益的需要,同時也滿足相對人獲得不動產從事生產經營、投資理財和生活消費的需要。此外,不動產交易的便利化還有利于城鄉人口的雙向流動,實現人民的遷徙自由和創業自由。

作為利民工程,新的不動產登記體系實現全國土地和房產信息的聯網整合,有助于國家運用大數據技術以及衛星遙感等其他現代科技手段,科學地規劃資源的配置、利用和保護,有效地把握產業、民生和生態環境的政策平衡,實現經濟的持續增長和人民生活的持續提高。由此可見,無論是《物權法》還是不動產登記制度,都堅持個體利益與群體利益的統一,即個體福利的實現是社會進步的源泉,而社會利益的實現包含著每一個社會成員的福祉。

有恒產者有恒心

我們知道,不動產統一登記體系的建立和持續運行是一個龐大的系統工程,不僅需要制度的完善,也需要強大的財政支持。而這種財政投入所得到的回報,不僅是經濟持續發展和民生不斷改善,而且還有政治長期穩定。孟子說:“民之為道也,有恒產者有恒心,無恒產者無恒心。茍無恒心,放辟邪侈,無不為已。”這里講的“恒產”,不僅指產業,而且指產權。沒有可靠的產權保障,就不可能有長久穩固的產業。沒有長久穩固的產業,人民就沒有恒心,即長遠的預期和堅定的信心。如果沒有恒心,人們就會為非作歹,無所不為。反之,在保護恒產的制度下,人民就有恒心。有了恒心,就可以實現人人安居樂業,社會安定團結,國家長治久安。

《條例》出臺以后,中央有關部門和地方政府將會密切配合,盡早完成不動產登記資料的整合和登記信息管理平臺的建設,相關的實施細則、技術規范的制定也將迅速跟進,各級登記機構的設立和人員培訓等工作也會盡快開展。我們相信,在全面推進依法治國的新形勢下,不動產登記體系的完善過程將會呈現法治政府和服務型政府的新面貌,為全面建設小康社會的事業注入新的能量和新的活力。

(作者為中國政法大學國土資源法治研究院院長)


 
 
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