20选5 500期走势
 首頁 -> 不動產登記 -> 理論研究
 
美國的不動產登記制度
2015-5-21   瀏覽:16720
 
 

美國的不動產登記體系有三大類型,競賽型登記法(race act)、通知型登記法(notice act)和通知——競賽型登記法(notice-race act)。全美國各州都采納這三種類型中的一種登記法。  

  競賽型登記法通常規定轉讓文件只有經登記才能移轉所有權,登記是交付程序的一部分。在二個接續的購買人之間,先登記的購買人取得所有權并對抗后來記的購買人,其核心規則是第一個登記的人了取得優先權。  

  通知型登記法規定次購買人只有在不知道先前未登記的權益時才能有效取得財產權益。該類型登記法的核心思想是“最后一個善意購買人”取得優先權,次購買人須在支付價值時不知情。  

  競賽型登記法是競賽型登記法和通知型登記法的混合物,次購買人不僅應對先前未登記的權益不知情,而且還須首先登記自己的轉讓。其核心思想是一個登記的善意購買人取得優先權。善意購買人必須符合三個要件才能取得優先權:一是支付價值;二是不知情;三是第一個登記。      

  競賽型登記法和通知型登記法在美國最為普遍,在美國50 個州,這兩種立法將近各占一半。純粹競賽型登記法則極少數州采用,只有路易斯安娜州和北卡羅來那州。  

  美國的不動產登記系統以縣為單位,受讓人將轉讓書提交給不動產所有地的土地登記辦公室,登記員只是將該不動產交易情況作一個記錄,通常是復印該不動產轉讓書,將復印件放入土地登記簿中,并建立一個公共的供人檢索和調閱的索引系統。這樣,不動產所有權就向公眾公開了。但所有權最終屬于誰則由調查人自己做出判斷,政府部門的工作僅僅是復印轉讓書和編制索引。政府只是為保存土地登記材料提供地方,為調查人檢索土地登記提供服務。  

  每一個州的登記法都詳細規定了不動產登記的程序。一般而言,登記的程序分四個步驟:歸檔、登記、建立索引及返還原件。  

  歸檔。不動產轉讓文件的登記機關是不動產所在地的縣土地登記辦公室或其他指定的登記文件的保管部門。登記機關只審查轉讓文件的類型,而不審查轉讓文件是否能夠有效地移轉所有權,甚至也不管出讓人是否對所轉讓的財產享有權利。對登記材料的審查僅僅是形式上的,并不決定實體權利。但土地登記辦公室所能登記的轉讓文件必須是影響土地權益的文件,諸如轉讓書、租賃或抵押。登記法通常適用于幾乎每一個土地權益的轉讓文件,不論是法定權益還是衡平法權益的轉讓。因此,完全所有權、抵押、限制性約款等都可以登記。影響土地權益的法定程序所產生的官方文件,如遺囑驗證、產權歸屬判決、稅收留置權以及未決案件等也都是可登記的。  

  一般而言,在登記時,轉讓文件必須經過公證才能為登記機關所接受。但并不是所有的書面文件都是可登記的,比如,在許多州,短期租賃(如3 年以下的租賃)是不可登記的,因而,這個租賃可以對抗后來的善意購買人。土地買賣合同是否可登記則取決于該司法轄區是否遵循衡平法上的所有權移轉理論。在一些州,未履行的買賣合同不可登記。基于時效占有而獲得的所有權也是不可登記的。因為,依據時效法,時間已經屆滿的占有人取得的所有權不受登記法的調整,因而時效占有人可以對抗后來的善意購買人。地役權,也不產生可登記的轉讓文件,也是不可登記的。  

  登記。在轉讓文件遞交登記辦公室后,登記員會標出登記的時間,并拍攝該轉讓書,將所有的轉讓文件做成一份復印件,然后,將這份復印件插入到現行的官方登記簿中。這些登記簿僅由轉讓文件的復印件組成,按時間順序放置,并嚴格按照號碼次序保存,同時貼上標簽。  

  建立索引。登記機關為能簡便檢索,建立了一套索引系統。所有權調查人可以利用索引查找所需的土地及其轉讓文件的卷號和頁碼。大多數州土地登記機關都建有名字索引系統。有些州的土地登記機關還建立了土地(或宗地)索引系統,以轉讓文件所影響的財產來進行編排。登記簿登記了某個時間段一宗土地的所有交易情況,可以讓調查人找到一宗地在某時間段的所有交易。  

  返還文件。在文件被登記機關登記并建立索引后,登記機關將原件返還給登記申請人,登記機關僅保存復印件。  

  登記法通過規定未經登記的轉讓相對后來經登記的轉讓而無效,從而鼓勵人們進行登記,由此提高了土地所有權的公眾知悉性,并為不動產交易建立了一個土地所有權的公共登記系統。通過不動產轉讓文件的登記制度,所有權轉讓也就成了能為公眾所知曉的事情。受讓人可以通過檢查登記記錄來確定出讓人享有的所有權的狀況以及土地上是否存在抵押、地役權、租賃等情況。在大多數州,由官方保存的已登記轉讓文件的復印件可以作為司法程序的直接證據,而不必提供原件。  

  登記法為不動產的受讓人提供了一種保護自己的方式。受讓人可以通過檢查登記記錄來確知出讓人的權利狀況而決定是否進一步交易,登記制度為降低交易風險提供了保障,使自己免受意外交易風險的損害。另一方面,由于出讓人在轉讓財產給受讓人后,有可能又會將同一財產轉讓給次受讓人,因而,受讓人為保護自己,可以盡快及時地登記自己的轉讓,從而對世人推定知情的效力。  

  登記法很重要的一個功能是為連續的二個受讓人確定優先權規則。登記法并不調整出讓人與受讓人之間的權利移轉問題,受讓人依交付轉讓書的方式取得不動產所有權,而不必登記。登記在當事人內部關系上不具有決定性意義。登記法所調整的是自同一出讓人處置同一財產的二個受讓人之間誰能取得優先權問題。  如果二個受讓人均向同一出讓人就同一財產主張權利,那么法律必須決定誰的權利更為優越。按照傳統普通法規則,出讓人在轉讓財產給第一個受讓人之后,就再無權利可以轉讓給第二個受讓人了;如果出讓人仍進行第二次轉讓,第二受讓人則不能取得任何權利。登記法為善意購買人提供了保護,賦予支付價值的善意購買人優先權以對抗先前未登記的轉讓。

 
 
打印 / 關閉
 
【相關文檔】
 
聯系電話:010-66558800  傳真:010-66558844  熱線電話:12336  Email:[email protected]
自然資源部不動產登記中心版權所有 Copyright?2003 - 2015 , All Rights Reserved .
京ICP備12039414號-1 京公網安備110102000666-1
20选5 500期走势 闲来广东麻将潮汕麻将 湖北快三预测号 手机麻将口袋棋牌官网 冠通棋牌苹果手机版下载 来游戏天津麻将官方版下载 青海快3推荐号码 澳门注册绑卡送47 广西快乐十分规律 黑龙江十一选五漏洞 麻将初学图解